Это ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная подлежит государственной регистрации. Как правило, закладная составляется банком и подписывается заемщиком в момент получения кредитных средств.
Таким образом и более простым языком, закладная подтверждает передачу недвижимости в залог кредитной организации. Если заёмщик неплатёжеспособен, с помощью этого документа банк возместит убытки через продажу залога, при этом не понадобятся другие доказательства, например, кредитный договор.
Поэтому это, скорее, инструмент кредитного рынка.
Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.
Закладная может быть выдана при обязательном соблюдении трех условий: 1) основное обязательство должно быть выражено в денежной форме; 2) при заключении договора ипотеки указывается сумма долга по ипотечному договору либо критерии, по которым можно будет однозначно установить размер задолженности; 3) в ипотечном договоре должен присутствовать пункт о выпуске закладной.
Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии. Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором. Если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт.
Первичный рынок ипотечного кредитования (первичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для собственного проживания или использования в коммерческой деятельности. Эти участники — основные субъекты первичного ипотечного рынка.
Вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) — это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором формируется совокупный портфель ипотечной задолженности за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди инвесторов.
В самом широком смысле вторичный рынок ипотечного кредитования (вторичный рынок закладных) охватывает процесс купли- продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, т.е. при выдаче ипотечных кредитов. Главная экономическая задача вторичного рынка — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала от одних кредиторов к другим, из более богатых регионов в регионы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.
Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:
- ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;
- компании-эмитенты (вторичные кредиторы), осуществляющие скупку первичных закладных у банков и эмиссию обеспеченных ими ценных бумаг,
- инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных и паевых инвестиционных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающих у компаний-эмитентов ипотечные ценные бумаги за реальные деньги.
Если мотивы выхода на вторичный рынок банка-кредитора очевидны (пополнение кредитного портфеля «живыми» деньгами и сохранение за собой определенной маржи за обслуживание проданных кредитов), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок вторичных кредиторов — покупателей закладных. Приобретение ими закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания «правил игры», установленных законом, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у них обеспечения по каждому виду закладных.
Эмитент ипотечных ценных бумаг обеспечивает свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной банком-кредитором маржи, с одной стороны и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам эмитента, — с другой. В то же время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается относительно высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, ведь обеспечение по таким ценным бумагам двойное: как ипотечные кредиты, входящие в пул, так и объекты залога по ним.
Таким образом, главная цель эмиссии ипотечных ценных бумаг — качественное преобразование множества уникальных закладных (удостоверяющих факт залога конкретного объекта по конкретному кредитному договору) в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотечного кредитования от первичного.
Вторичный рынок позволяет кредитору-залогодержателю:
- продать закладные вторичному кредитору (программы по продаже закладных предоставляют кредитору возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Оплата производится в течение двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмитента. Быстрота такой операции защищает банк-кредитор от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной);
- обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными (вместо продажи закладных банки могут объединить однотипные закладные в пул и обменять на ипотечные ценные бумаги, выпускаемые эмитентом. Полученные путем обмена пула закладных ипотечные ценные бумаги банки могут сохранить в собственном инвестиционном портфеле либо продать или заложить другому инвестору. Ипотечная ценная бумага является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ипотечных ценных бумаг с определенным процентом. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию независимо от того, держат ли они ее в своем портфеле или продают);
- обменять их на стрипы (стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть долга и проценты по кредиту разделяются и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки).
